Una reforma al servicio del negocio inmobiliario

Por Agustín Bontempo / @agusbontempo

Con 36 votos a favor, 20 en contra y 6 abstenciones, la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires avanzó en la reforma de los códigos de Planeamiento Urbano y de Edificación. Una propuesta del ejecutivo local hecha a medida de la especulación inmobiliaria. Hablamos con el legislador Patricio Del Corro.

Más de 250 mil personas viven en villas y asentamientos precarios en la Capital Federal. Una cifra que es mucho más que un número, ya que se trata de miles de familias que no tienen acceso a servicios básicos, higiénicos y seguros, como el agua potable, gas, energía. Cloacas que brillan por su ausencia o incapacidad, pantanos en plena calle ante cada tormenta, falta de acceso de ambulancias y camiones de bomberos para atender urgencias.

Esta realidad complementa a las miles de personas que viven en situación de calle, en una ciudad donde sobran viviendas vacías que no tributan de manera diferencial y favorecen la especulación inmobiliaria que beneficia a pequeños grupos empresariales.

Una reforma que no aporta soluciones

La propuesta del ejecutivo porteño que encabeza Horacio Rodríguez Larreta no ofrece ninguna solución para los problemas habitacionales que tiene la ciudad. Con el fundamento de expandir la construcción al sur de la ciudad y generar ambientes más amigables de habitabilidad en un supuesto contexto de incremento de la población, los rasgos centrales de la reforma son dos: en primer lugar limitar la altura de las torres a 38 metros con un tope de 12 pisos y en segundo lugar reducir la superficie mínima de una vivienda a 18 metros cuadrados (actualmente es de 27 metros cuadrados), sin contar el baño.

Con estos dos ejes, más allá de la dificultad que se presenta para comprender cuál es el beneficio que impactará en la población, sí se logra interpretar algunas cuestiones. Que se imponga un límite en altura no es una garantía en sí misma de que las nuevas construcciones se sumen al ya existente negocio inmobiliario en el sur de la ciudad, aunque se supone que la necesidad de ampliar horizontes puede ser uno de los fundamentos. En ese sentido, si la reforma no está acompañada de un plan de créditos o acceso a una vivienda propia, solamente es agrandar el mercado para los grandes especuladores.

En diálogo con Marcha, Patricio Del Corro, legislador del PTS-FIT aseguró que “Todo el código está cruzado por el sentido común de que al incentivar la construcción de millones de m2 aumentará la población total de la ciudad o que bajará el precio, cuando la realidad es que a pesar del promedio del millón de m2 de vivienda construidos cada año, (el 80% constituyen de alta categoría), el precio del m2 aumentó en los últimos 15 años, un 569% y en la zona sur hasta un 712%”. Además, afirmó que “Esto no se debe a que hay una mayor demanda producto de un aumento de la población, la Ciudad se ha mantenido estable alrededor de los 3 millones de habitantes desde hace 60 años y el precio de la vivienda ha subido. Esto solo se entiende si se piensa que utilizan las propiedades como un valor de especulación inmobiliaria ya que cada año el valor en dólares de las propiedades aumenta”.

Otra cuestión es la construcción de microambientes. En la actualidad, los monoambiente que vienen ganando terreno en la ciudad se presentan como una oportunidad de primera vivienda para jóvenes, aunque este modelo esconde otro problema que es la limitación en la calidad de vida, acompañada por alquileres que en muchos casos bordean los 10 mil pesos por mes, empujando los valores hacía arriba de manera ininterrumpida.

Ambos puntos no contemplan las particularidades que se pueden presentar en cada zona en materia de infraestructura, tanto en términos estéticos como de servicios. Este último punto es sumamente importante, ya que la ciudad hace varios años que muestra sus limitaciones antes situaciones climáticas extremas (lluvias, calor), donde los desagües no dan abasto, la energía se interrumpe, las cloacas se desbordan, los basurales a cielo abierto crecen.

Hacia un plan integral de vivienda

Atrás de todo este gran negocio que es la ciudad, hay una crisis habitacional preocupante que merece la mayor atención.

En la Capital Federal existe la Ley N° 148, sancionada en 1998, que reconoce la necesidad de avanzar en procesos de urbanización de las villas y asentamientos. Si bien con ese antecedente algunos barrios alcanzaron leyes propias, como Villa 31, Villa 20 o la 1-11-14, en ningún caso se avanzó en concreto, dejando de lado la participación vecinal.

Además, si bien existe una ley de alquileres,  la misma no está al servicio de las y los inquilinos, que quedan en cualquier caso bajo la arbitrariedad de dueños e inmobiliarias.

Finalmente, y en sintonía con lo que mencionábamos al inicio de la nota, en una ciudad donde las viviendas ociosas rondan entre el 25 y el 30 por ciento de las viviendas formales (esto es, 3 de cada 10), no hay un sistema tributario que permita reforzar las arcas del Estado y destinar esos ingresos a planes integrales de vivienda.

Según Del Corro, la iniciativa “Solo se entiende si se piensa que utilizan las propiedades como un valor de especulación inmobiliaria ya que cada año el valor en dólares de las propiedades aumenta. Los grandes especuladores ganan con este mecanismo más que con los alquileres. Esto se puede ver con los edificios de lujo en Puerto Madero, una ciudad fantasma, pero de lujo”.

Asimismo, afirmó que “Desde hace años que en cada campaña electoral el gobierno saca alguna publicidad oficial sobre facilidades de créditos o para alquilar, pero la realidad irrefutable es que en la Ciudad cada año menos gente es dueña de su vivienda y más gente habita en barrios de emergencia, hoteles o en condiciones precarias; y cada año el alquiler se lleva un porcentaje mayor de los sueldos”.

Si bien este plan de reforma se viene discutiendo hace un largo tiempo, en los últimos días tomó un vuelo real que habrá que seguir de cerca. Mientras más viviendas se construyan en una ciudad que se muestra colapsada en sus servicios públicos y las mismas estén en las manos de empresarios y sin una regulación de cara a las necesidades de las y los ciudadanos porteños, lo que se avecina es un mercado con competencias cada vez más desiguales, con alquileres que seguirán escalando y con viviendas propias cada vez más utópicas.

“El Nuevo Código Urbano y el Código de Edificación presentado, es para aumentar la capacidad de construir para los ricos y en función del negocio inmobiliario. Esto explica que la paradoja de que mientras más se construye más difícil es acceder una vivienda para cualquier trabajador. Este aumento del precio del suelo urbano genera gentrificación, es decir, la elitización del espacio público y el hábitat urbano a costa de expulsar la población de menores recursos hacia las afueras”, sentenció Del Corro.